ねぇ、そろそろマイホームって考えてる？
住宅展示場で営業マンの勢いに圧倒されて、
夜中に一人、スマホとにらめっこしてないかな。
僕も昔は、お客様を「契約」に導くのが仕事だって、そう信じてた時期があったんだよね。
でもね、あるお客様から言われた「あなたを信じたのに」って言葉が、今でも僕の胸に刺さってる。あの時、もっと正直にリスクを伝えていれば、そのお客様は後悔しなかったかもしれないなって。
だから、今の僕は「買わない決断」も正解だって、そう思ってるんです。
家って、人生で一番大きな買い物でしょ？ だからこそ、キラキラした情報だけじゃなくて、その裏側にあるリスクや、住宅ローンの落とし穴まで、包み隠さず伝えたい。かつての僕みたいな営業マンに流されて、後悔する人を一人でも減らしたいんだ。
特に、初めてのマイホーム探しで、もう疲れ果てちゃってる「あなた」に届けたい。
妻と小さな子供2人のために「そろそろ家を」って考えて、住宅展示場や不動産屋さんに行ってみたものの、営業マンの勢いに圧倒されて帰ってきた。ネットで調べれば調べるほど、何が正しいのか分からなくなって、「本当にこの予算でいいのか」「欠陥住宅だったらどうしよう」って、漠然とした不安を抱えてるあなた。
誰に相談していいか分からず、営業マンを敵だと思ってる。そんなあなたに、「この人なら本当のことを教えてくれるかもしれない」って、そう感じてもらえたら嬉しいな。
僕の22年間の経験と知識が、あなたの家探しの不安を「ワクワク」に変える手助けになれば、これほど嬉しいことはないです。
この記事を読んで、もし少しでも「もっと話を聞いてみたい」って思ってくれたら、気軽に声かけてくださいね。隣に座ってコーヒーでも飲みながら、ざっくばらんにお話ししましょう。
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住宅ローン「繰り上げ返済」で損する人、得する人。本当に今すべき？
住宅ローンって、本当に長い付き合いになりますよね。多くの人にとって、人生で一番大きな借金になるわけですから、「早く終わらせたい！」って気持ち、すごくよく分かります。
「よし、ボーナスが出たから少しでも繰り上げ返済しようかな」「手元にまとまったお金ができたし、一気にローンを減らそうか」
そんなふうに考えているあなた、ちょっと待ってください。
その「早く返したい」という衝動が、もしかしたら、あなたを損させてしまうかもしれないんです。
「え、どういうこと？ 繰り上げ返済って、利息が減ってお得なんでしょ？」
そう思いますよね。もちろん、繰り上げ返済には大きなメリットがあるのは事実です。だけど、単純に「早く返せばお得」という話ではないんです。特に、今の時代は、住宅ローン控除や、将来への備え、お金の賢い増やし方など、いろんな視点から考えないと、かえって後悔することになりかねません。
これから僕が、僕が22年間不動産の最前線で見てきた、住宅ローンの繰り上げ返済の「本当のところ」を、あなたにだけこっそり教えます。
- 繰り上げ返済のメリットとデメリット、ちゃんと整理できてますか？
- 住宅ローン控除の期間中に返すと、なぜ「損」することがあるのか、そのカラクリを知っていますか？
- 急な出費に対応できなくなる「流動性リスク」って、実は身近な問題なんですよ。
- じゃあ、いつ、いくら返せばベストなの？ その最適なタイミングの見つけ方をお伝えします。
この記事を読み終わる頃には、あなたの頭の中にあった「モヤモヤ」が晴れて、「よし、こうしよう！」って、自信を持って決断できるようになるはずです。一緒に、後悔しない返済計画を考えていきましょうね。
そもそも「繰り上げ返済」って何？ メリット・デメリットを整理しておこう
まずは基本から、確認していきましょうか。繰り上げ返済って言葉はよく聞くけど、「実際どういう仕組みなの？」ってところ、意外と知らなかったりしますよね。
繰り上げ返済の仕組み、2つのタイプ
繰り上げ返済っていうのは、簡単に言うと「毎月決められた額より多めに、ローンのお金を返すこと」です。で、その「多めに返すお金」は、全部元金（借りた本体のお金）に充てられるんですよ。
ここがポイント！ 毎月の返済額には利息も含まれてますけど、繰り上げ返済した分は利息にはかからないんです。だから、その分だけ、将来払うはずだった利息を減らせる、というわけですね。
繰り上げ返済には、大きく分けて2つのタイプがあります。
- 期間短縮型：返済期間を短くするタイプ
これは、毎月の返済額は変えずに、返済する期間を短くする方法です。例えば、「あと20年残ってたローンが、18年で終わる！」みたいに、完済が早まるんですね。総返済額の削減効果は、この期間短縮型の方が大きくなることが多いです。 - 返済額軽減型：毎月の返済額を減らすタイプ
こちらは、返済期間はそのままに、毎月の返済額を少なくする方法です。例えば、「毎月10万円払ってたのが、8万円になる！」みたいな感じ。毎月の家計の負担が軽くなるので、ゆとりが生まれます。総返済額の削減効果は、期間短縮型に比べて小さくなる傾向があります。
「どっちを選べばいいの？」って思いますよね。これは、あなたのライフプランや、今一番何を優先したいかで変わってきます。後で詳しく見ていきましょう。
繰り上げ返済の「ココが嬉しい」メリット
繰り上げ返済がみんなから注目されるのには、やっぱりそれなりの理由があるんですよ。主なメリットは、この3つ。
1. 総返済額がぐっと減る
これが一番分かりやすいメリットですよね。繰り上げ返済した分は元金に充てられるので、その元金にかかるはずだった将来の利息が丸ごとカットされるんです。特に、ローンを借りてすぐの時期は、返済額に占める利息の割合が大きいので、この時期に繰り上げ返済すると、利息削減効果が大きくなる傾向にあります。
例えば、3,000万円を金利1.0%で35年ローン組んだとして、もし5年後に100万円繰り上げ返済（期間短縮型）したら、約20万円くらい利息が減る計算になるんですよ。結構大きいですよね！
2. 精神的な安心感が半端ない
「借金が減った！」っていう感覚は、想像以上に精神的なゆとりをもたらしてくれます。住宅ローンという大きな「負債」が少しでも軽くなることで、「よし、この分は返済が終わったぞ！」って、心の底からホッとできるんですよね。
僕も自宅購入で一度失敗しかけたことがありまして、その時、ローンが重くのしかかる気持ち、痛いほど分かりました。だからこそ、この「精神的な安心感」は、数字では測れない大きなメリットだと僕は思っています。
3. 返済期間が短くなって、老後にゆとり
期間短縮型を選んだ場合、ローンの完済が早まるので、老後の生活に大きなゆとりが生まれます。定年退職後に住宅ローンが残っていると、年金生活の中で大きな負担になりますからね。それが早めに終われば、「これで安心して老後を迎えられる」って思えますよね。
僕のお客様で、お子さんが独立したのを機に、教育費がかからなくなった分をどんどん繰り上げ返済に回して、定年前にローンを完済した方がいました。その時、「肩の荷が下りたよ！」って、本当に嬉しそうに話してくれたのが印象的でしたね。
知っておくべき「落とし穴」デメリット
さて、いい話ばかりじゃなくて、知っておくべきデメリットも当然あります。ここを見落としちゃうと、「こんなはずじゃなかった…」って後悔することになりかねませんからね。
1. 流動性リスク：手元のお金が減るのが一番怖い
繰り上げ返済をすると、当然、手元のお金が減りますよね。これが一番のデメリット、「流動性リスク」なんです。
「いや、うちには貯金があるから大丈夫！」って思うかもしれませんが、人生って予測不能なことが起こるものなんです。例えば、
- 子供の急な進学で、思わぬ教育費がかかった。
- 車の買い替え時期が重なったり、急なリフォームが必要になった。
- 自分や家族が病気や怪我をして、まとまった医療費が必要になった。
- 会社が倒産したり、リストラされたりして、収入が途絶えた。
こんな時、手元に十分な現金がないと、本当に困ってしまいます。最悪の場合、またお金を借りる羽目になってしまったり、せっかく返済したローンをもう一度借り直すなんてことになったら、元も子もないですからね。
この「流動性リスク」については、後ほどじっくり深掘りしていきますね。
2. 住宅ローン控除との兼ね合いで損することも
これが、多くの方が「え、そうなの！？」って驚くポイントです。
住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）って、年末のローン残高に応じて所得税などが安くなる、とってもありがたい制度ですよね。この控除が適用されている期間中に繰り上げ返済をしてしまうと、「せっかくの減税メリット」を十分に受けられなくなってしまう可能性があるんです。
「え、なんで？ 税金が安くなるなら、ローン残高が減ってもいいんじゃないの？」
そう思いますよね。でも、実はここにカラクリがあるんです。これも後でしっかり解説しますね。
3. 手数料がかかる場合がある
繰り上げ返済をする時に、金融機関によっては手数料がかかることがあります。最近はインターネット手続きなら無料、というところも増えましたが、窓口で手続きすると数千円～数万円かかる場合もあります。
せっかく利息を減らそうと思って繰り上げ返済したのに、手数料で足が出てしまってはもったいないですよね。ご自身の借りているローンの金融機関で、手数料がいくらかかるのか、事前に確認しておくのが賢明です。
4. 機会損失：そのお金、もっと増やせたかも？
繰り上げ返済に回したお金は、もう手元には戻りません。もし、そのお金を貯金するだけでなく、NISAやiDeCoといった資産運用に回していたら、もっとお金が増えていた可能性もありますよね？
特に、今の住宅ローンの金利って、ものすごく低いんですよ。変動金利だと0.3%台なんていうのも珍しくない時代です。一方、例えば、NISAで積立投資をしたら、年利3%とか5%のリターンが得られる可能性もありますよね。
「いや、投資はリスクがあるからちょっと…」
そうですよね。もちろん、投資には元本割れのリスクもあります。でも、もしローンの金利よりも高いリターンが期待できるのであれば、あえて繰り上げ返済せずに、そのお金を運用に回す、という選択肢も考えられます。これを「機会損失」と呼びます。
これは、あなたのリスク許容度や、将来への考え方によって大きく変わってくる部分ですね。
住宅ローン控除の「罠」！期間中は繰り上げ返済しない方が得な理由
さあ、ここがこの記事の核心の一つです。多くの人が「知らなかった！」と驚くポイント、それが住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済の「損得」についてです。
住宅ローン控除って、そもそも何？（分かりやすい例え話）
まず、住宅ローン控除って、どんな制度なのか、簡単におさらいしておきましょう。
要するに、国が「マイホームを買ってくれてありがとう！ その代わりに税金を安くしてあげるよ！」って言ってくれる制度です。具体的には、年末時点の住宅ローン残高の一定割合（現在は0.7%）が、10年間（中古住宅や省エネ基準を満たさない新築は10年、それ以外は13年）にわたって、所得税や一部の住民税から直接差し引かれるんですよ。
例えるなら、年末の住宅ローン残高に応じて、国から「税金のおまけ」をもらえるようなものですね。
もし、あなたの年末ローン残高が3,000万円で、控除率が0.7%だとしたら、21万円（3,000万円 × 0.7%）が所得税などから戻ってくる、または安くなる、というイメージです。</
これは本当に大きいですよね。年間21万円の減税効果って、馬鹿にならない金額です。
なぜ控除期間中の繰り上げ返済は「損」しやすいのか
さて、ここからが本題です。この住宅ローン控除、実は年末のローン残高が多いほど、戻ってくる税金（控除額）も多くなる仕組みなんです。
ピンときましたか？
そう、控除期間中に繰り上げ返済をしてしまうと、年末のローン残高が減ってしまいますよね。そうすると、その分、受けられる住宅ローン控除の金額も減ってしまう、ということなんです。
「いやいや、それでも利息は減るんだから、トータルでは得なんじゃないの？」
って、まだ疑問に思うかもしれません。僕も最初はそう思いました。でもね、今の超低金利時代においては、この「住宅ローン控除による減税効果」が、「繰り上げ返済による利息削減効果」を上回ることが非常に多いんです。
具体的なシミュレーションで見てみましょうか。
例えば、こんな条件だとします。
- 住宅ローン金利：0.7%（変動金利）
- 住宅ローン控除率：0.7%
もしあなたが100万円を繰り上げ返済（期間短縮型）したとします。この100万円にかかる年間利息は、わずか7,000円（100万円 × 0.7%）です。つまり、この繰り上げ返済であなたが減らせる利息は、年間7,000円程度、ということになります。
ところが、同じ100万円を繰り上げ返済したことで、年末のローン残高が100万円減ってしまうと、住宅ローン控除額も100万円 × 0.7% = 7,000円、減ってしまうんです。
つまり、「利息削減効果」と「控除額の減少」が、ほぼ同じ金額になってしまう、ということ。
あれ？ 利息は減らせたけど、その分、税金も戻ってこなくなった…これって、差し引きゼロじゃないか！
そう、これが「控除期間中は繰り上げ返済しない方が得」と言われるカラクリなんです。むしろ、繰り上げ返済に手数料がかかる場合は、その分だけマイナスになってしまうことだってあるんですよ。
僕が独立してファイナンシャルプランナーの資格も取って、お客様の家計全体を見るようになってから、特に強く感じていることです。単純な金利の計算だけじゃなくて、国の制度も賢く活用するのが、今の時代のお金持ちになるコツですね。
この期間は、むしろ「国がお金をくれてるようなもの」と捉える方が良いかもしれません。
「良い借金」という考え方
昔は「借金は悪」って考え方が一般的でした。僕も大手不動産にいた頃は、お客様に「とにかくローンは早く返した方がいいですよ！」って言ってましたからね。
でも、今の超低金利の住宅ローンは、ちょっと違うんです。金利がこれだけ低いと、例えば変動金利で0.5%とか0.7%とかって、他のどんな借り入れと比べても、ものすごく低い金利です。
「良い借金」という考え方があるのを知っていますか？
これは、「借りたお金を、その金利以上に増やせる可能性があるものに使う」という考え方です。
例えば、もしあなたが年利0.7%の住宅ローンを組んでいて、そのお金を繰り上げ返済せずに、年利3%で運用できるNISAなどに回したとします。そうすると、年利0.7%で借りているお金を、年利3%で増やしていることになるので、差し引き2.3%分、資産が増えていくことになりますよね。
もちろん、投資にはリスクがあるのは大前提です。でも、住宅ローン控除の減税メリットも活用しつつ、賢く資産形成していく、というのが今の時代に合った考え方なんです。
控除期間中の賢いお金の回し方（貯蓄、NISA/iDeCoなど）
じゃあ、住宅ローン控除期間中って、手元にできた余剰資金をどうすればいいの？ って思いますよね。
僕のおすすめは、「繰り上げ返済に回すつもりだったお金を、まずは『守り』と『攻め』に分けて活用する」ことです。
- 「守り」：緊急予備資金の確保と貯蓄
これはもう、絶対的に優先すべきことです。後で詳しく話しますが、まずは半年〜1年分の生活費を、すぐに引き出せる貯金として確保しておきましょう。そして、教育費や車の買い替えなど、将来のライフイベントで必要になるお金も、計画的に貯蓄していきます。これらは、万が一の時にあなたと家族を守る、大切な「命綱」になりますからね。 - 「攻め」：NISAやiDeCoで資産運用
緊急予備資金や近い将来使うお金とは別に、まだ余裕があるなら、ぜひNISAやiDeCoといった非課税制度を活用して、資産運用を考えてみてください。これらの制度は、運用益に税金がかからないので、非常に効率的にお金を増やすことができます。もちろん、リスクはゼロではありませんが、長期・積立・分散投資を基本にすれば、リスクを抑えながら、住宅ローンの金利よりも高いリターンを目指せる可能性は十分にあります。
「なんか難しそう…」って思うかもしれませんが、今は少額から始められるサービスもたくさんありますし、ネット証券などを使えば、意外と簡単に始められますよ。もし興味があれば、具体的な始め方なんかも相談に乗れるので、気軽に聞いてくださいね。
この控除期間中に「貯める力」「増やす力」を養うことが、将来の安心に繋がる、と僕は強く思います。
「流動性リスク」って何？ 未来の不安をなくすための手元資金確保術
繰り上げ返済のデメリットとして一番最初に挙げた「流動性リスク」。これは、目先の利息削減に囚われて見落としがちな、だけど人生を左右しかねない大切な視点なんです。
漠然とした不安の正体は「流動性リスク」
「早くローンを終わらせたいけど、手元のお金が減るのは怖い…」「急な出費があったらどうしよう…」
夜中に一人、スマホで検索しては、そんな漠然とした不安に襲われているあなた。その不安の正体こそ、「流動性リスク」なんです。
「流動性」って、簡単に言うと「必要な時に、必要なお金が、すぐに手元にある状態」のことです。
繰り上げ返済でお金をローンに充ててしまうと、そのお金はもう簡単には手元に戻ってきませんよね？ これが、流動性が低くなる、ということです。もし何かあった時に、現金が手元になければ、どんなに資産があっても困ってしまうんです。
僕のお客様で、貯金があるからと繰り上げ返済を頑張っていた方がいたんですが、ご主人が急病で入院・手術することになって。幸い保険に入っていたので医療費は賄えましたが、奥様の看病のための交通費や、食事の費用、しばらく収入が減った分の生活費などで、一気に貯金が減ってしまったんです。その時に、「もしあの時繰り上げ返済をもっとやっていたら、どうなってたか…」って、本当にヒヤッとした、と話してくれました。
そう、人生には、予測できない「嵐」がやってくることがあるんです。その嵐に備えるための「食料」や「予備の燃料」が、手元資金なんですよ。
どんな時に手元資金が必要になる？（具体的なライフイベント）
じゃあ、具体的にどんな時に手元資金が必要になるのか、僕がお客様のライフプランを一緒に見てきた中で、特に多いパターンをいくつかご紹介しますね。
1. 教育費：子供の成長は待ってくれない
お子さんがいるご家庭にとって、これが一番大きな出費になることが多いです。
- 私立中学や高校への進学
- 大学受験費用（塾代、予備校代）
- 大学の入学金や学費（文系か理系か、私立か国立かでも大きく変わります）
- 留学費用や一人暮らしの仕送り
特に大学費用は、準備期間が限られている中で、一気にまとまったお金が必要になります。「あれ、思ったよりかかるな…」って後で焦らないように、早めに計画を立てておくことが本当に大切です。
2. 車の買い替え、家の修繕・リフォーム
「うちはまだ新築だから大丈夫！」って思うかもしれませんが、家も車も、時間が経てばメンテナンスが必要になります。
- 数年ごとの車の車検や買い替え費用
- 外壁塗装や屋根の修繕（10年〜15年周期で数百万円かかることも）
- 給湯器やエアコンなど設備の交換
- 子供部屋を作るためのリフォーム
これらも、計画的に備えておかないと、急な出費で家計が圧迫されてしまいます。
3. 病気・ケガ、失業など、まさかの事態
これは誰もが避けたいことですが、残念ながら人生には「まさか」が起こり得ます。
- 大病や大怪我で、高額な医療費が必要になった（高額療養費制度があるとはいえ、自己負担分もそれなりにかかります）
- 収入が途絶えたり、減ってしまったりした時の生活費（失業手当もありますが、すぐに満額もらえるわけではありません）
- ご両親の介護費用や、予期せぬ葬儀費用
こういう時こそ、手元資金が本当に心強い味方になってくれます。「備えあれば憂いなし」とは、まさにこのことですね。
どれくらい手元に置いておくべき？「緊急予備資金」の考え方
じゃあ、具体的にどれくらい手元に現金を置いておけば安心なの？ っていうのが、一番気になるところですよね。
一般的に言われる目安は、「生活費の半年分〜1年分」です。
例えば、毎月の生活費が30万円だとしたら、180万円〜360万円は、すぐに引き出せる普通預金や、定期預金で確保しておくのが理想的、ということになります。
「え、そんなに！？」って思うかもしれませんが、先ほど挙げたような「まさか」の事態が起こった時、このくらいの金額があれば、落ち着いて次の手を打つことができます。病気や失業で収入が途絶えても、この資金があれば、焦って変な判断をせずに済むわけです。
この「緊急予備資金」は、住宅ローンの繰り上げ返済よりも、NISAやiDeCoでの資産運用よりも、はるかに優先すべきものだと、僕は断言します。
この資金をしっかり確保した上で、それでも余剰資金があるなら、そこで初めて繰り上げ返済や資産運用を検討する、というのが賢い順番なんですよ。
手数料、タイミング、損得…繰り上げ返済の疑問、ぜんぶ解決します！
繰り上げ返済を検討する上で、やっぱり気になるのが「手数料」とか「いつがベストなタイミングなの？」ってことですよね。ここからは、よくある疑問に僕がお答えしていきます。
繰り上げ返済に手数料はかかる？
これは、金融機関によって本当にバラバラです。
- ネット銀行：ほとんどのケースで無料です。最近は手続きも全てオンラインで完結するので、手間もかからず便利ですよね。
- メガバンクや地方銀行：窓口で手続きすると、数千円～数万円の手数料がかかる場合が多いです。ただし、インターネットバンキング経由で手続きすれば無料になることもあります。
- 信用金庫やJAバンクなど：ここは、金融機関やローンの契約内容によってまちまちなので、個別に確認が必要です。
手数料がかかるのに、少しでも利息を減らそうと思って繰り上げ返済したのに、かえって損をしてしまうのはもったいないですよね。
僕がお客様に必ずお伝えしているのは、「繰り上げ返済を検討する前に、まずはご自身の借りている金融機関に、手数料について問い合わせてみてください」ということです。簡単な電話一本で確認できますからね。
繰り上げ返済の最適な「タイミング」はいつ？
これも多くの方から聞かれる質問です。結論から言うと、「住宅ローン控除期間が終了した後」が、多くの人にとって最適なタイミングだと言えます。
なぜなら、先ほども説明した通り、控除期間中に繰り上げ返済をしてしまうと、せっかくの減税メリットを十分に享受できなくなる可能性が高いからです。
なので、基本的には、
- まず緊急予備資金をしっかり確保する。
- 住宅ローン控除が適用されている期間は、無理に繰り上げ返済せず、その間に将来の教育費や車の買い替え費用などを貯蓄したり、NISAなどで運用したりする。
- 住宅ローン控除期間が終了したら、その時に手元にある余剰資金で、繰り上げ返済を検討する。
この流れが、最も賢いと言えるでしょう。
金利タイプ（変動/固定）による考慮点
もしあなたの住宅ローンが「変動金利型」の場合、金利が上昇するリスクがありますよね。将来的に金利が大きく上がってしまいそうな局面であれば、控除期間中であっても、少しまとまった資金があれば繰り上げ返済を検討する、という選択肢もゼロではありません。
ただ、これは金利の動向を読むのが非常に難しいので、あくまで「可能性の一つ」として頭の片隅に置いておく程度で良いでしょう。基本的には、住宅ローン控除のメリットを優先する方が賢明なことが多いです。
一方、「全期間固定金利型」や、「固定期間選択型（固定期間中）」であれば、金利上昇リスクは低いので、より安心して控除期間終了まで待つことができますね。
部分繰り上げ返済と全額繰り上げ返済、どっちがいい？
これも、あなたの状況によって答えが変わってきます。
- 部分繰り上げ返済：多くの人が行うのはこちらです。ボーナスなどまとまったお金ができた時に、少しずつ返していく方法ですね。メリットとしては、手元資金が全てなくなるわけではないので、流動性をある程度保てるところ。心理的な安心感も得やすいです。
- 全額繰り上げ返済：これは、ローン残高を一気にゼロにしてしまう方法です。「もう二度と借金はしたくない！」という強い思いがある方や、退職金などまとまったお金が入り、老後にローンを残したくないと考える方が選択することが多いです。最大のメリットは、精神的な解放感と、完済によって今後の金利上昇リスクから完全に解放されること。ただし、手元資金がゼロになってしまうので、流動性リスクは非常に高まります。
多くの場合、まずは部分繰り上げ返済から検討し、緊急予備資金や将来のライフイベント費用をしっかり確保した上で、無理のない範囲で進めていくのがおすすめです。
いきなり全額返済を考えてしまうと、後で「あ、お金が足りない！」なんてことになりかねませんからね。慎重に判断しましょう。
シミュレーションツールの賢い使い方
最近は、インターネット上で無料で使える住宅ローンのシミュレーションツールが充実していますよね。これを使わない手はありません。
でも、「どう使えばいいの？」って思ってる人もいるかもしれません。僕がおすすめする賢い使い方は、「いろんなパターンで試してみる」ことです。
- 繰り上げ返済「なし」の場合の総返済額と残期間
- 「期間短縮型」で繰り上げ返済した場合の総返済額と残期間（例えば、100万円繰り上げ返済したらどうなるか、200万円だったら？など）
- 「返済額軽減型」で繰り上げ返済した場合の毎月返済額の変化
などを、それぞれ入力して比較してみるんです。そうすると、数字として具体的な効果が見えてくるので、「よし、これならいける！」とか「やっぱりこっちの方がいいな」って、納得感を持って判断できるようになります。
さらに、住宅ローン控除のシミュレーションツールも活用して、「控除期間中に繰り上げ返済した場合の控除額の減少」も合わせて計算してみると、よりリアルな損得が見えてきますよ。
金融機関のサイトにあるツールや、住宅情報サイトのツールなど、いくつか試してみて、自分にとって分かりやすいものを見つけるのがおすすめです。
【プロが教える】あなたに合った「後悔しない」住宅ローン返済計画の立て方
さて、ここまで繰り上げ返済のメリット・デメリット、住宅ローン控除との兼ね合い、流動性リスクについてお話ししてきました。そろそろ、「じゃあ、私には何がベストなの？」って、その答えが知りたくなってきた頃ですよね。
ここからは、僕がお客様と一緒に、「後悔しない」返済計画を立てるための具体的なステップをご紹介します。
ステップ1：現状を正確に把握しよう
まずは、あなたの「今」をしっかり見つめ直すことから始めましょう。
- 現在の住宅ローン残高：いくら残っていますか？
- 現在の金利：変動金利？固定金利？何%ですか？
- 毎月の返済額：いくら払っていますか？
- 住宅ローン控除の残期間と適用額：あと何年控除が受けられますか？だいたい年間いくら戻ってきていますか？（年末調整の書類や確定申告書で確認できます）
- 現在の貯蓄額（普通預金、定期預金など）：すぐに使えるお金はいくらありますか？
- 現在の収入と支出：毎月いくら稼いで、いくら使っていますか？（家計簿をつけていると、より正確に把握できますね）
これらの数字を、メモ帳でもいいので、一度書き出してみてください。漠然と「お金が減るのが怖い」と思っていても、具体的な数字にすることで、不安の輪郭がはっきりしてきますからね。
ステップ2：ライフイベントと必要資金を洗い出そう
次に、あなたの「未来」に目を向けてみましょう。
今後10年、20年、30年の間に、どんなライフイベントが待っていそうでしょうか？ それにかかる費用は、だいたいどれくらいになりそうですか？
- お子さんの教育費：何歳で中学・高校・大学？公立？私立？ざっくりでいいので、いつ頃、どれくらいの出費がありそうか。
- 車の買い替え：あと何年くらいで買い替えそう？予算は？
- 家の修繕・リフォーム：外壁塗装、水回りの交換など、だいたい何年後にいくらくらいかかりそう？
- 旅行、趣味など：家族旅行や、ご夫婦の趣味など、計画している大きな出費はありますか？
- 老後資金：いつまで働く予定ですか？年金以外に、いくらくらい必要そうでしょうか？（これは長期的な目標として）
全てを正確に予測するのは難しいですが、「だいたいこの時期に、これくらいのお金が必要になりそう」というイメージを持つことが大切です。この予測があるからこそ、「今、いくら手元に残しておくべきか」が見えてきます。
ステップ3：複数の選択肢でシミュレーションしよう
ステップ1とステップ2で把握した情報を元に、いよいよ具体的なシミュレーションです。
先ほど紹介したシミュレーションツールを使って、以下のパターンで計算してみてください。
- 繰り上げ返済「なし」の場合： * 総返済額 * 完済までの期間 * 住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けることで、手元に資金を残しながら資産形成するプラン
- 住宅ローン控除期間「終了後」に、ある程度の金額を繰り上げ返済した場合： * 総返済額の削減効果 * 完済までの期間短縮効果 * 流動性リスクへの影響はどうか
- （参考として）住宅ローン控除期間「中」に、ある程度の金額を繰り上げ返済した場合： * 控除額の減少も考慮した上での、トータルでの損得
これらのパターンを比較することで、それぞれの選択肢のメリット・デメリットが数字として明確になります。特に、住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済が、本当に「損」になるのかを、ご自身のローン残高と金利で確認してみてください。
ステップ4：あなたの「安心」の定義を決めよう（心理的価値の考慮）
ここまで数字の話をしてきましたが、最後に一番大切なのは、あなたの「気持ち」です。
「たとえ数字上は少し損をするとしても、早くローンを終わらせることで心の底から安心したい！」
「万が一のために、手元に潤沢な現金を残しておく方が、ずっと安心できる。」
人によって、「安心」の形は違います。経済合理性だけでは測れない、「心理的な価値」も、返済計画を立てる上では非常に重要なんです。
僕のお客様には、「もうローンがあるというだけでストレスだから、多少損しても早く終わらせたい！」って言う方もいましたし、「低金利なんだから、お金は手元に置いておきたい！」って方もいました。どちらも、その人にとっての「正解」なんです。
あなたは、どんな状態になったら「安心」できますか？
この問いに、ぜひご自身で向き合ってみてください。その答えが、あなたにとっての最適な返済計画を見つける、一番のヒントになるはずです。
ステップ5：定期的な見直しを忘れずに
一度返済計画を立てたら、それで終わり、ではありません。
人生は常に変化するものです。子供の進路が変わったり、ご自身の働き方が変わったり、社会の金利環境や税制が変わったりすることもありますよね。
だから、数年に一度は、立てた計画を見直す機会を設けることが大切です。
- 家族構成の変化
- 収入や支出の変化
- 住宅ローンの金利環境の変化（特に変動金利の方は注意）
- 税制改正
ライフイベントが一段落した時や、年末調整・確定申告の時期など、定期的に「今の状況で、この返済計画は最適かな？」と考えてみてください。そうすることで、常に最適な状態を保ち、後悔のない家計運営ができるようになります。
結局、繰り上げ返済は「悪」なの？ それとも「正義」？
ここまで、繰り上げ返済について様々な角度からお話ししてきました。
「早く返したい、その衝動があなたを損させる。」なんて、ちょっと挑発的な見出しもつけちゃいましたけど、じゃあ結局、繰り上げ返済はしない方がいいの？って、そう思った人もいるかもしれませんね。
でもね、繰り上げ返済が「悪」だとか「正義」だとか、そういう単純な話じゃないんです。
住宅ローンは「早く返せば得」という、昔からの常識がありました。僕も昔はそう教えられましたし、実際、金利が高かった時代はそれが正解でした。でも、今の時代は、住宅ローン控除という強力な減税制度があって、金利もものすごく低い。
だから、今の住宅ローンは「早く返せば得」とは限らない、というのが僕の正直な考えです。
重要なのは、「あなたの状況にとって、何が一番良い選択なのか」を見つけることです。
- 心の安定を最優先するなら…
緊急予備資金を確保した上で、少しずつでも繰り上げ返済をして、ローン残高が減っていく安心感を得るのも良いでしょう。たとえ数字上のメリットが小さくても、精神的なメリットが大きいなら、それはあなたにとっての「正解」です。 - 経済合理性を優先するなら…
住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済を控え、その間に手元資金を貯蓄や資産運用に回し、控除が終わってから改めて繰り上げ返済を検討する、という戦略が有効です。
数字だけ見るな。ライフプランという物語を読め。これは僕がいつもお客様に伝えていることです。
住宅ローンは、単なる借金ではありません。それは、あなたの人生を形作る大きな要素の一つです。だからこそ、その返済計画も、あなたのライフプラン全体の中で、じっくり考えていく必要があるんです。
僕のお客様の中には、僕のアドバイスを聞いて、「よし、教育費の準備を優先しよう！」と繰り上げ返済を一旦ストップした方もいれば、「やっぱり安心感が一番だから、無理ない範囲で期間短縮を頑張る！」って決めた方もいます。
どちらも、彼らにとっての「後悔しない」選択なんです。そして、その決断を自信を持ってできるようになるまで、僕はとことん付き合います。
あなたも、僕と一緒に、あなただけの「最適解」を見つけていきましょうね。
まとめ
ここまで長々とお話ししてきましたが、要するに、今日あなたに持ち帰ってほしい内容は、この3つです。
- 住宅ローン控除期間中は、安易な繰り上げ返済は「損」をする可能性が高い！
今の低金利時代では、利息削減効果よりも控除額の減少の方が大きくなることがよくあります。まずは控除の恩恵を最大限に受けましょう。 - 緊急予備資金の確保が、何よりも最優先！
人生には「まさか」がつきもの。半年～1年分の生活費は、すぐに使える現金として手元に置いておきましょう。これがあなたと家族を守る「命綱」です。 - 繰り上げ返済のタイミングは、あなたのライフプランと「安心」の定義で決まる！
数字上のメリットだけでなく、教育費、車の買い替え、老後資金など、将来のライフイベントも考慮し、あなたが心から「安心」できる計画を立てましょう。
「早くローンを終わらせたい」という気持ち、本当に共感します。その気持ちを大切にしながら、でも焦らず、一歩一歩、賢い選択をしていくことが、後悔しない家づくりの、そして人生設計の鍵になるんです。
もし、この記事を読んで、少しでも「お、そういうことだったのか！」って思ってくれたなら、僕は嬉しいです。そして、もし「もっと具体的に相談したいな」「うちの場合はどうなんだろう？」って疑問が湧いてきたら、いつでも気軽に僕に声をかけてください。
僕は、あなたと同じ目線で、あなたの隣に座ってコーヒーを飲みながら、じっくり相談に乗れる「親身な近所のおじさん」でありたいと思っています。一緒に、あなたの「不安」を「ワクワク」に変えていきましょう。
僕を信じてくれたあなたには、後悔なんてしてほしくないですからね。
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