夜中に一人、スマホで「擁壁 崩落 費用」
検索しては、漠然とした不安に襲われていませんか？
そのモヤモヤ、もう終わりにしましょう。
はじめまして。不動産営業歴22年、800組以上の家族の家探しをサポートしてきた、タケシと申します。
このページを見ているあなたは今、きっとこんな気持ちでいるんじゃないでしょうか？
- 眺望の良さに惹かれた、素敵な高台の物件がある。
- でも、その足元にある古い擁壁（ようへき）が気になって仕方ない。
- 大地震で崩れたらどうしよう？「数百万～一千万」って、どこからそのお金が出るの？
- 「ババ抜き物件」って聞くけど、まさか自分が引いちゃうの？
- でも、せっかく見つけた景色が良い家、諦めたくない！
30代後半、初めてのマイホーム探しって、本当に大変ですよね。
住宅展示場や不動産屋の営業マンの勢いに圧倒されて帰ってきて、「本当にこの予算でいいのか」「欠陥住宅だったらどうしよう」って、誰に相談していいか分からず、不安で夜も眠れない。そんなあなたに、僕は力になりたいんです。
「家を売る」ことよりも、「お客様が購入後に後悔しないこと」を何より大切にしています。
新人の頃、強引なトークでお客様に「買わせた」結果、「あなたを信じたのに」と言われた苦い経験が、今でも僕の胸に突き刺さっています。だからこそ、僕は「買わない決断」も正解だと、はっきりお伝えします。
業界歴が長いからこそ見える「キラキラした物件情報の裏側にあるリスク」や「住宅ローンの落とし穴」を包み隠さずお話ししますね。
かつての僕のような営業マンに流されて後悔する人を一人でも減らしたい。それが今の僕の原動力であり、このブログを書く理由です。
さあ、一緒にこの不安を乗り越えて、本当に納得できる家探し、始めませんか？
あなたが抱えるそのモヤモヤ、ここで全部吐き出して、スッキリしちゃいましょう。
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眺望の良さって、本当に「タダ」じゃないの？なぜ古い擁壁はそんなに怖いのか
高台の土地って、本当に魅力的ですよね。
リビングから広がるパノラマビュー、夕焼けに染まる街並み、心地よい風。朝目覚めて、窓を開けたら遠くまで見渡せる景色が広がっている…想像するだけでワクワクします。
でも、その素敵な眺望と引き換えに、「古い擁壁」という、ちょっと手ごわい相手と向き合わなきゃいけないことがあります。
「擁壁」って、耳慣れない言葉かもしれませんね。
要するに、高低差がある土地で、土が崩れてこないようにと造られた“壁”のことです。
お城の石垣をイメージすると分かりやすいかもしれません。あれも一種の擁壁ですよね。
さて、この擁壁、なぜそんなに厄介者扱いされることがあるんでしょうか？
その眺望を支える「基礎」、実はもうボロボロかも？
人間だって、土台となる体が健康じゃないと、いくら着飾っても意味がないですよね。
擁壁も同じで、家という建物を支える、大切な土台の一部なんです。
それが古い、となると、やっぱり心配になりますよね。
僕がこれまで見てきた古い擁壁の中には、こんなトラブルを抱えているものがたくさんありました。
- ひび割れや膨らみ： コンクリートに亀裂が入っていたり、一部がボコッと膨らんでいたり。これ、壁の内側で土の圧力がすごいことになってるサインなんです。
- 水抜き穴がない、または詰まっている： 擁壁には、内側の水を排出するための穴（水抜き穴）が必要なんです。これがなかったり、落ち葉やゴミで詰まっていたりすると、擁壁の中に水が溜まって、とんでもない圧力がかかります。お風呂の栓を抜かずに水を溜め続けてる状態、とでも言いましょうか。
- 傾きやズレ： 地震の影響で、擁壁そのものが斜めになっていたり、隣の擁壁との間に隙間ができていたり。こうなるともう、いつ崩れてもおかしくない「危険信号」です。
- 現行の基準に合っていない： 今から数十年前に作られた擁壁だと、建築基準法や宅地造成等規制法の基準を満たしていない「既存不適格」なものがほとんどなんです。当時はOKでも、今の基準だとNG、というものが山ほどあります。
こんな状態の擁壁の上に、あなたの家族が住む家が建っているとしたら…ゾッとしませんか？
「大地震で崩落したら、莫大な修復費用や損害賠償リスクに怯えている」というあなたの気持ち、本当によく分かります。
実際に、リーマンショック後の不動産市場が暴落した時、僕はこんな状況のお客様を何人も見てきましたから。
売って終わり、では絶対にダメだと痛感したのも、あの頃です。
「数百万～一千万」って、どこから出てきた話？擁壁工事の費用、その「リアル」を教えます
「擁壁のやり直しに数百万〜一千万かかる」って聞いて、「え、それって家の購入費用とは別に、まさか私が払うの！？」って、真っ青になっていませんか？
ですよね、不安になりますよね。この「数百万～一千万」という数字、決して大げさな話ではありません。でも、どこに、何に、そのお金がかかるのか、具体的に見ていきましょう。
擁壁の「健康診断」費用：まずはお医者さんに診てもらいましょう
人間が病気になったら、まずはお医者さんに診てもらうのが鉄則ですよね。
擁壁も同じで、最初に「擁壁診断」を受けることが大切です。
- 擁壁診断士や一級建築士による目視・打診調査： 擁壁のひび割れ、傾き、水抜き穴の状態などを専門家がチェックします。
- 費用目安：5万円～20万円程度（擁壁の規模や調査内容による）
- 地盤調査（ボーリング調査など）： 擁壁の下の地盤がどのくらい強いのか、軟弱なのかを調べます。擁壁の安定性を評価する上でめちゃくちゃ重要です。
- 費用目安：20万円～50万円程度（場所や深度による）
まずはこの「健康診断」で、擁壁がどのくらい元気なのか、それともちょっと危ない状態なのかを把握することから始まります。この診断結果が、後の対策や費用を大きく左右するんですよ。
「治療計画」と「手術費用」：擁壁工事の具体的な費用内訳
診断の結果、「この擁壁は治療が必要です！」となった場合、いよいよ改修工事の話になります。
擁壁の工事には、大きく分けて「補修工事」と「やり直し工事（新設）」の2種類があります。
１．補修工事（軽症の場合）
ひび割れの補修や水抜き穴の清掃、簡単な部分的な補強などです。
「ちょっと風邪をひいたかな？」くらいの状態であれば、これで済むこともあります。
- 費用目安：数十万円～200万円程度
２．やり直し工事（重症の場合）
擁壁が大きく傾いていたり、現行の基準に全く合っていなかったり、地盤がかなり軟弱だったりすると、古い擁壁を解体して、新しい擁壁を造り直すことになります。これが「数百万～一千万」のメインの部分です。
この費用は、擁壁の種類、高さ、長さ、そして土地の状況によって大きく変わります。
- L型擁壁や逆L型擁壁（鉄筋コンクリート造）： 一般的な擁壁で、強度も高いですが、費用もそれなりにかかります。
- 1mあたりの費用目安：30万円～50万円程度
- 例：高さ3m、長さ20mの擁壁の場合 → 1,800万円～3,000万円（設計・解体・地盤改良費など全て含む）
- ブロック積み擁壁： 比較的小規模な擁壁に使われますが、これも現行基準に合わない古いものは危険です。
- 1mあたりの費用目安：10万円～20万円程度
- その他費用：
- 設計費用： 新しい擁壁を造るには、専門家による設計が必須です。数十万円～100万円程度。
- 解体費用： 古い擁壁を壊して撤去する費用。数十万円～100万円以上。
- 地盤改良費用： 地盤が弱い場合は、擁壁を支えるための地盤改良が必要になることも。これも数百万円単位でかかることがあります。
- 重機の搬入費用： 高台の狭い場所だと、重機を入れるだけで費用がかさむこともあります。
- 近隣への配慮費用： 工事中の騒音や振動などで、ご近所への迷惑料が発生することも。
どうですか？これだけ聞くと、本当に「ババ抜き」どころか、「地雷物件」に思えてくるかもしれませんね。
でも、ちょっと待ってください。
この費用、実は全てあなたが一人で抱え込む必要がないケースも、あるんですよ。
自治体の「補助金」も視野に入れてみませんか？
国や地方自治体は、地震や土砂災害に対する備えとして、古い擁壁の改修に対して補助金制度を設けている場合があります。
全ての擁壁が対象になるわけではありませんが、例えば「宅地造成等規制法」で指定された区域内の擁壁だったり、「がけ地近接等危険住宅移転事業」といった制度を使えたりするケースがあります。
僕のお客様でも、この補助金をうまく活用して、かなりの費用を抑えられた方が何人もいらっしゃいます。
まずは、その土地がある自治体の建築指導課などに、相談してみる価値はめちゃめちゃありますよ。
「え、そんな制度があるの？」って、意外に思うかもしれませんが、知らないのはもったいないですからね！
大地震で崩れたらどうなる？知っておくべき「最悪のシナリオ」と「備え」
「もし、大地震が来て擁壁が崩れたら…」
この不安、想像するだけで胃がキリキリしますよね。これは単にお金の問題だけじゃない、もっと深刻なリスクが潜んでいるんです。
あなたの家だけじゃない。近隣を巻き込む「損害賠償」の恐怖
擁壁が崩れた場合、最悪のシナリオとして考えられるのが、「土砂が隣接する土地や道路に流れ込み、他人の家屋や車両を破損させてしまう」ことです。
こうなると、あなたは「損害賠償責任」を負うことになります。
壊してしまった家や車の修理費用はもちろん、場合によっては、そこに住んでいた方の引っ越し費用や仮住まい費用、精神的苦痛に対する慰謝料まで、請求される可能性があります。
僕のお客様で、擁壁の崩落ではないんですが、自宅の樹木が台風で倒れて隣家のカーポートを壊してしまい、数百万円の賠償金を請求された方がいました。
その方は保険に入っていたから良かったものの、入っていなかったらと思うと、ぞっとしますよね。
住宅ローンだけが残る…そんな悲劇を避けるために
もし、あなたの家が擁壁の崩落に巻き込まれて全壊してしまったら…。
住む場所を失う上に、家が無くなったにも関わらず、住宅ローンだけが残るという、まさかの二重苦に陥る可能性があります。
「火災保険に入ってるから大丈夫でしょ？」
そう思っている方もいるかもしれません。もちろん、火災保険の「水災」や「地震保険」の特約に入っていれば、ある程度の補償は受けられます。
でも、ちょっと待ってください。
- 水災補償： 豪雨による土砂崩れや洪水が原因の被害は対象ですが、地震による擁壁崩落は基本的には対象外です。
- 地震保険： 地震による建物の被害は補償されますが、擁壁単独の被害は対象外となるケースがほとんどです。また、補償額も建物の評価額の半分まで、という制限があります。
- 個人賠償責任保険： これが、他人の物に損害を与えてしまった場合の「損害賠償」をカバーしてくれる保険です。自動車保険や火災保険の特約として加入していることが多いですが、補償額や条件を必ず確認してくださいね。
保険って、いざという時の「羅針盤」です。
入っているから安心、ではなく、どんな時に、どこまで補償されるのかをきちんと確認しておくことが、本当に大切なんです。
高台物件、本当に「ババ抜き」なの？見方を変えれば「未発見の宝石」になる可能性
ここまで聞いて、「やっぱり擁壁のある高台物件は、やめておこう…」って、結論を急いでいませんか？
ちょっと待ってくださいね。僕としては、この擁壁のリスク、見方を変えれば、すごく大きなチャンスにもなると思っているんです。
リスクが顕在化しているからこそ、賢い交渉ができる
考えてみてください。
「擁壁が古い」というリスクは、あなたが物件を検討している段階で「見えている」リスクですよね。
見えているリスクは、対策を講じることができますし、何より「交渉の材料」にできるんです。
「数百万～一千万かかる擁壁の改修費用を、そのまま私が負担するなんて、ちょっと…」
そう正直に売主さんに伝えればいいんです。
- 価格交渉： 擁壁の改修費用分を、物件価格から値引きしてもらう。
- 費用負担： 売主さんに、改修費用の一部、もしくは全部を負担してもらう。
- 契約不適合責任： 売主さんに、擁壁の保証を付けてもらう（ただし、これはかなり難しい交渉になります）。
もしかしたら、他の買い手は、この擁壁のリスクに怯えて、手を出せないでいるかもしれません。
でも、あなたは違います。このリスクをしっかりと把握し、対策まで考えている。
これは、売主さんにとって「本気で買ってくれる、信頼できる買い手」に見えるはずです。
僕のお客様の中には、古い擁壁のある土地を、相場よりもかなり安く購入し、その浮いたお金で擁壁を改修。結果的に、安全で価値の高い「眺望の良い高台の家」を、トータルで安く手に入れた方もいらっしゃいます。
リスクに蓋をしてしまうのではなく、リスクを真正面から見つめ、対策を講じる。それができる人にとっては、「ババ抜き」どころか「未発見の宝石」になる可能性だって、十分にあるんですよ。
改修後の「安心」と「価値向上」を見据えよう
擁壁をきちんと改修すれば、その土地は現行の基準に適合し、将来にわたって安心できる、安全な土地になります。
ただ眺望が良いだけの物件ではなく、「眺望も良くて、しかも安全性が確保されている」という、大きな付加価値が生まれるわけです。
これは、将来、もしあなたがその家を売却することになった時にも、大きな強みになりますよ。
「古い擁壁で不安な物件」と「改修済みで安心な擁壁の物件」。
どちらが買い手に選ばれやすいか、考えるまでもありませんよね。
目先の費用だけに囚われず、長期的な視点で「安心」と「資産価値の向上」への投資として捉えることができれば、この物件は決して「ババ抜き」なんかじゃないんです。
「私も実は自宅購入で一度失敗しかけたことがありまして…」専門家が語る、失敗しないための具体的なHOW
「でも、やっぱり不安だよ。専門家の話って、なんか難しそうだし…」
そうですよね。分かります。僕も、実は自宅購入で一度、危ない橋を渡りかけたことがあるんです。
僕が若手の頃、とにかく眺望の良さに一目惚れして、ある高台の土地を検討していました。
そこにも、ご多分に漏れず古い擁壁があったんです。当時はまだ経験も浅く、「まあ、大丈夫だろう」と安易に考えて、契約寸前まで行ったんですね。
でも、たまたま親しかった先輩の建築士にその話をしたところ、「タケシ、ちょっと待て。その擁壁、図面見たか？」とピシャリ。
結果的に、その擁壁は現行の基準から大きく外れていて、改修に数千万円かかることが判明したんです。
もし、あの時、先輩が止めてくれていなかったら…僕は今頃、莫大なローンを抱えて、大変なことになっていたかもしれません。
「あなたを信じたのに」と言われたお客様の言葉が胸に刺さったように、僕自身も「あの先輩を信じてよかった」と心底思いました。
だからこそ、僕は「買わない決断」も正解だと伝えたいし、安易な判断で後悔する人を一人でも減らしたいと、強く願っているんです。
ここからは、僕の経験とファイナンシャルプランナーとしての知識を総動員して、あなたの「不安」を「ワクワク」に変えるための具体的なステップをお話ししますね。
HOW-1 (短期): まずは現状を「見える化」しましょう
不安の原因が曖昧なままだと、どうしようもありません。
まずは、擁壁の現状を客観的に把握し、「見える化」することが第一歩です。
① 専門家による「擁壁の健康診断」を依頼する
これが、何よりも重要です。
- 誰に頼む？： 擁壁診断士、または一級建築士（宅地造成や地盤に詳しい方）に依頼しましょう。地元の信頼できる不動産会社や工務店に相談すれば、紹介してもらえることも多いです。
- 何をしてもらう？：
- 擁壁の目視調査： ひび割れ、傾き、水抜き穴の状態、苔の生え方、変色などを細かくチェック。
- 図面との照合： もし古い擁壁の図面があれば、それと現状を照らし合わせて、構造や施工方法を確認します。
- 周辺の地盤状況の確認： 擁壁周りの土地がどうなっているか、土の質なども見てもらいます。
- 診断の目的：
- 現在の擁壁がどのくらい安全なのか（危険度レベル）。
- 現行の法規に適合しているか（既存不適格か）。
- もし改修が必要な場合、どんな改修が必要か（補修で済むか、やり直しが必要か）。
この診断結果が、後のすべての判断の基礎になります。人間ドックと一緒で、ここをケチると後で大変なことになりますからね。
② 概算費用の見積もりを取る
診断結果が出たら、それに基づいて複数の施工業者から、補強・改修工事の概算見積もりと工期を取ってみましょう。
- 「診断結果に基づいた上で、L型擁壁でやり直した場合の費用は？」「補修で済むとしたら、どのくらい？」など、具体的な条件を伝えて見積もりを取ることが大切です。
- 複数社から見積もりを取ることで、費用の相場感が分かりますし、業者の比較検討もできます。
③ 自治体への相談
これはぜひやってほしいことの一つです。
- 物件所在地の自治体の建築指導課や土木課などに、擁壁に関する補助金制度や宅地造成等規制法の適用状況について確認してみましょう。
- 「古い擁壁を改修する際に、補助金が出る制度はありますか？」とストレートに聞けばOKです。
- また、その擁壁が「危険擁壁」として指定されていないかどうかも、合わせて確認しておくと安心です。
④ 保険内容の確認
もしもの時に備えて、現在の保険内容もチェックしておきましょう。
- 火災保険の特約（水災・地震）や、個人賠償責任保険の内容を確認し、補償範囲と限度額を把握します。
- 特に、個人賠償責任保険は、第三者への損害賠償をカバーしてくれる大事な保険です。もし未加入であれば、この機会に検討してみることをお勧めします。
HOW-2 (中期): 賢く「交渉」し、「資金計画」を立てましょう
現状が「見える化」できたら、いよいよ具体的な行動に移ります。
① 売主さんとの価格交渉・条件調整
ここが腕の見せ所です。
- 診断結果と見積もり費用を武器に： 擁壁の改修費用がこれだけかかります、という具体的な数字を提示し、物件価格の値引きや、擁壁改修費用の一部負担を売主さんに求めます。
- 論理的に、でも感情的に： 「このリスクがあるので、家族が安心して住めません」という気持ちを伝えつつも、感情的になりすぎず、あくまでも客観的な事実に基づいて交渉を進めることが大切です。
- 不動産仲介会社を味方に： 購入を依頼している不動産会社に、これらの交渉をしっかりサポートしてもらいましょう。彼らは交渉のプロですから、積極的に活用してください。
② 資金計画の見直し
ファイナンシャルプランナーの僕としては、ここが一番大切だと考えています。
- 擁壁改修費用を織り込んだ住宅ローン計画： 改修費用がいくらになるか分かれば、それを住宅ローンの総額に含めてシミュレーションしてみましょう。
- 自己資金の準備： 補助金や値引きがあったとしても、全額がカバーされるわけではありません。自己資金でどこまで賄えるか、無理のない範囲で計画を立てます。
- 金融機関への相談： 「擁壁の改修費用も含めてローンを組みたい」と、具体的に金融機関に相談してみましょう。このようなケースに対応してくれるローン商品もあります。
「無理のない資金計画」は、30年後のライフプランを見据えた、豊かな生活の基礎になりますからね。
③ 法的リスクの評価
もし、心配であれば、不動産専門の弁護士に相談してみるのも一つの手です。
- 万一の崩落時の損害賠償責任や、売買契約上のリスク（契約不適合責任など）について、専門家のアドバイスを得ることで、より安心して決断を下すことができます。
HOW-3 (長期): 安心と価値を「確保」しましょう
全ての検討を経て、「よし、この物件を買うぞ！」と決断できたら、いよいよ具体的な対策です。
① 改修工事の実施
購入後、または売主さんとの交渉で「売主負担で改修」となった場合は、信頼できる施工業者を選定し、適切な設計・監理のもと擁壁の改修工事を行いましょう。
- 施工業者の選定： 複数の業者を比較し、実績、担当者の対応、見積もり内容などを総合的に判断して決めましょう。
- 設計・監理： 擁壁工事は専門性が高いため、設計事務所や建築士による設計監理を入れることをお勧めします。
② 定期的なメンテナンス計画
改修工事が終わったら終わり、ではありません。
- 改修後も、擁壁の状態を維持するための定期的な点検・メンテナンス計画を立てましょう。
- 数年に一度は、専門家による目視点検を行ってもらうことで、長期的な安全を確保できます。
③ 資産価値の向上と安心の確保
擁壁の安全性が確保されれば、あなたは精神的な安心感を得られるだけでなく、物件の資産価値も維持・向上させることができます。
これこそが、あなたが求めていた「後悔しない家探し」のゴールですよね。
眺望を「リスク」ではなく「財産」に。後悔しない家選びの、その先の未来へ
長いお話にお付き合いいただき、ありがとうございました。
「眺望の良い高台の土地だけど、古い擁壁のせいで、大地震で崩落した際の莫大な修復費用や損害賠償リスクに怯えている…」
そんなあなたの不安な気持ち、少しは和らぎましたでしょうか？
改めて、今日、これだけは覚えて帰ってほしいことがあります。
- 不安の原因を「見える化」すること： 曖昧な不安は、専門家による「擁壁の健康診断」で具体的な情報に変えられます。
- 費用は交渉と制度で軽減できること： 「数百万～一千万」という数字に怯えるだけでなく、売主さんとの交渉や自治体の補助金制度を積極的に活用しましょう。
- リスクは「チャンス」にもなること： 擁壁のリスクを理解し、対策を講じられる人にとっては、むしろお得に素敵な物件を手に入れるチャンスになりえます。
- 「買わない決断」も立派な正解であること： もし、それでも不安が拭えない、費用がどうしても納得できないという場合は、無理せず他の物件を探すことも、あなたの家族にとって最良の選択です。
人生において、一見魅力的で「眺望の良い高台」のようなチャンスに出会うことは多いです。
しかし、その足元には「古い擁壁」という隠れたコストやリスクが潜んでいることも、また事実なんです。
表面の美しさだけでなく、見えない構造や基礎の部分をどれだけ深く見極められるかが、その後の安定した暮らしを左右します。
僕の仕事は、あなたの「家探し」という冒険に、羅針盤となる情報と、道しるべとなる具体的な解決策を提供することです。
あなたは一人じゃありません。
この複雑で不安な家探しの道のりを、僕と一緒に、納得のいく形で乗り越えていきましょう。
もし、この記事を読んで、「もう少し詳しく話を聞きたいな」「うちのケースだとどうなるんだろう？」と感じたら、いつでも気軽に声をかけてください。
あなたの「不安」が「ワクワク」に変わる瞬間を見るのが、僕の一番の喜びですからね。
後悔しない家探しの第一歩を踏み出す！
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※ご相談は秘密厳守。しつこい営業は一切いたしませんので、ご安心ください。
私が大切にしているのは、お客様が納得して「自分で決める」ことです。
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